En Chile tenemos un déficit de casi 1 millón de viviendas que se encuentran en condiciones materiales irrecuperables o que no cuentan con el espacio suficiente para la cantidad de personas que viven en ellas. Si, además, consideramos el crecimiento de la población durante los próximos 10 años y agregamos las estimaciones de personas que viven en campamentos o situación de calle, el déficit de viviendas llegaría en torno a los 2 millones en 2035, según cálculos de la Cámara Chilena de la Construcción.
La demanda por viviendas acelera rápidamente, sobre todo por el flujo migratorio que Chile ha experimentado durante los últimos años y porque el número de integrantes por hogar es cada vez más pequeño (requiriendo de más viviendas para albergar a la población). Sin embargo, el crecimiento de la oferta de viviendas es cada vez menor debido a la dificultad excesiva para obtener permisos de construcción, al aumento de los costos de financiamientos por mayor riesgo país, falta de liquidez en el mercado financiero causada por los retiros de fondos previsionales y costos específicos de construcción significativamente más elevados. Entre esos costos, uno de los que más destaca es el precio del suelo (m2) que, ajustado por inflación, se multiplicó más de 4 veces en el período 2010-2023.
La escasez de suelo es un problema muy común en economías de ingresos más altos —como lo es Chile según las clasificaciones del Banco Mundial—, sobre todo en los sectores urbanos que concentran la mayoría del empleo y el comercio. Por ello, es clave que el Estado adapte sus regulaciones para fomentar la inversión en construcción de viviendas nuevas, de forma armoniosa con una planificación urbana razonable. En Chile, lamentablemente, ese no ha sido el caso. La superficie autorizada para viviendas nuevas cayó -42% en el período 2014-2023. Además, desde el año 2003, el Estado ha promulgado una serie de regulaciones que han contribuido al encarecimiento de la construcción. Por ejemplo, la reforma tributaria de 2014 implementó un IVA a las transacciones de viviendas nuevas, cuyo resultante aumento de precios se traspasó íntegramente al consumidor final —las familias— y se estima en alrededor de 14% (Reus et al., 2022).
Con todo, las cifras de la encuesta CASEN acusan un incremento de 57% en el período 2011-2022 en el gasto promedio que las familias destinan a sus viviendas (dividendo o arriendo), ajustado por inflación. Con ello, se estima que, en 2022, casi 14% de las familias chilenas gastaban más del 30% de sus ingresos en su vivienda, porcentaje que, generalmente, se considera como el límite de gasto razonable por concepto de vivienda. Por último, una investigación de CLAPES UC estima que, contrario a como fue durante la mayor parte del siglo XXI, una familia chilena de ingreso promedio ya no gana lo suficiente para acceder a una vivienda de precio promedio y, hasta ahora, no hay señales importantes de que la tendencia cayente del poder adquisitivo de los chilenos vaya a revertirse.
