El impuesto territorial en Chile —erróneamente denominado «contribuciones»— tiene su origen en la Ley N°4.174 de 1927 y grava trimestralmente a los propietarios de bienes raíces con mayor avalúo fiscal. A diferencia del impuesto a la renta o del IVA, no recae sobre flujos de ingreso, sino sobre el stock de riqueza. En la práctica, se trata de un impuesto al patrimonio. Es decir, una carga al ahorro de características confiscatorias que implica doble tributación. Para muchos propietarios, funciona como un arriendo permanente pagado al Estado, lo que, a lo menos, tensiona la noción del concepto propiedad. De hecho, precisamente por esta doble tributación, su constitucionalidad es siempre cuestionada por expertos en derecho.
Desde la economía, el principal argumento a favor del impuesto territorial es su eficiencia. Es un impuesto fácil de recaudar, difícil de evadir y, en teoría, poco distorsionador. Sin embargo, esta supuesta virtud descansa sobre un pilar frágil: los avalúos fiscales. Estos son definidos discrecionalmente por los burócratas de turno, lo que introduce un riesgo evidente de captura política.
Ese riesgo no es meramente teórico. Durante la última década, la recaudación por impuesto territorial (como porcentaje del PIB) creció más rápido en Chile que en cualquier otro país de la OCDE. Ello se explica, en gran medida, por un aumento acelerado y poco transparente de los avalúos fiscales, cuya evolución superó con creces la de variables macroeconómicas clave e incluso la del precio real de las viviendas.
Quienes defienden este impuesto suelen afirmar que Chile recauda menos que la OCDE en impuestos territoriales como porcentajes de sus respectivos PIB. Pero ese argumento confunde el impuesto territorial con el impuesto a la propiedad. Este último incluye varios tipo de gravámenes al patrimonio y el impuesto territorial es solo uno de ellos. Desde 2023, la recaudación por impuesto territorial en Chile es levemente mayor que el promedio OCDE. Por ende, en ese ámbito, no existe una brecha recaudatoria por cerrar.
También se sostiene que al eliminar o limitar el impuesto territorial, nuestro sistema tributario se volvería más regresivo y los municipios perderían una parte importante del financiamiento que obtienen a través del Fondo Común Municipal (FCM) —una herramienta que se usa para redistribuir recursos desde comunas de mayores ingresos a las de menores ingresos— que, a su vez, está compuesto en casi dos tercios por lo recaudado mediante el impuesto territorial.
Sin embargo, como profundiza Dazarola (2020), el diseño del FCM es anticuado y muchas veces ineficiente para hacer que los recursos lleguen a donde más se necesitan. Así, si bien uno de los criterios que se usa para focalizar las platas del FCM es la tasa de pobreza de cada comuna, es posible observar que las comunas más pobres no son necesariamente las que más reciben recursos del FCM por habitante. A modo de ejemplo, en 2024, el municipio de Maipú, con una tasa de pobreza estimada en 3,3%, recibió recursos del FCM por habitante por alrededor del doble que otras comunas de la Región Metropolitana como Cerrillos y Estación Central, con tasas de pobreza estimadas en 5,2% y 5,0% respectivamente.
En línea con lo anterior, Bravo (2014) encuentra que mientras mayor sea la dependencia de un municipio de los recursos del FCM, menores son los incentivos mejorar el propio esfuerzo recaudatorio. De forma similar, Ordóñez et al. (2025) encuentra asociaciones significativas entre mayores recursos recibidos por un municipio a través del FCM y su nivel de corrupción.
Con todo, resulta legítimo dudar de que este impuesto sea social o moralmente defendible. ¿Puede considerarse eficiente un tributo rodeado de tantas interrogantes legales, políticas y redistributivas?
